Wie nachhaltig ist Ihr Immobilienportfolio? SSREI gibt Ihnen die Antwort

Die öffentliche Hand hat Vorbildfunktion – auch im nachhaltigen Bauen! Sie ist hier stets mit gutem Beispiel vorangegangen und hat sich in ihren Bauvorhaben an den entsprechenden Standards orientiert (Minergie, SNBS, 2000 Watt-Areale etc.). Doch bisher fehlte ein Instrument, mittels welchem die Immobilienbesitzer eine schlüssige Antwort bekamen auf die Frage, wie nachhaltig ihr Immobilienbestand ist und wie die Sanierungs- und Investitionsstrategie am wirkungsvollsten ausgerichtet werden könnte.

Einzelne Akteure haben hierfür eigene Systeme entwickelt, was kein zukunftsträchtiges Modell ist, denn erstens ist dies viel zu teuer und zweitens fehlt am Ende dann doch die Transparenz und Vergleichbarkeit.

Mit dem SSREI nun wurde erstmals weltweit eine verbindliche Taxonomie für eine umfassende, nachhaltige Immobilien-Bestandesbewertung geschaffen. SSREI orientiert sich am SNBS, der wiederum auf Minergie-ECO aufbaut. Der SSREI ist für die Nutzungen Wohnen/Büro/Gewerbe/ Schulhaus anwendbar und deckt damit den Grossteil des Finanz- und Verwaltungsvermögens einer Gemeinde ab. Das Tool kann auch für weitere Nutzungen angewendet werden, welche dann aber nicht dem SSREI angerechnet werden können.

SSREI ist als Index/Benchmark konzipiert, d.h. das Produkt beinhaltet nicht nur ein Tool zum Zweck der Selbstbewertung. Will man das nachhaltige Bauen ernsthaft vorantreiben, dann braucht es Wettbewerb. Genau dieser wird mit dem Benchmark erzeugt. SSREI setzt die Messlatte, an der sich die Akteure orientieren können und sich – hoffentlich – zum Ziel setzen, den SSREI zu überbieten. Das treibt den Index nach oben und fördert gleichzeitig das nachhaltige Bauen.

Die Bewertung erfolgt anhand von Nachweisen zu den Themen Gesell-schaft/Wirtschaft/Umwelt, welche in einem gut organisierten Portfolio bereits vorhanden sind oder relativ einfach beschafft werden können: Pläne, Zertifikate, Fotos, Web-Links, weitere Nachweise wie Bewirtschaftungskonzepte, Wartungsverträge und schliesslich Daten wie Energieverbrauch, Øm2 HNF pro BewohnerIn (Nutzungsdichte), Leerstände, Betriebskosten, Ausnützungsziffer. Sollten solche Daten kurzfristig nicht verfügbar sein, dann wird der entsprechende Indikator auf «0» gesetzt. Bestandsbewertung/-entwicklung ist ja ein kontinuierlicher Prozess.

Inhaltlich trägt SSREI wie kein anderes Instrument zur Umsetzung der Energiestrategie 2050 bei, basiert er doch auf der Erkenntnis, dass das Energiethema einer komplexeren Betrachtung bedarf als der Fokussierung auf Betriebsenergie – so wichtig diese an sich bereits ist. Zum Energieverbrauch gehören auch Transport/Mobilität, graue Energie sowie die Verdichtung. SSREI beginnt, wo SNBS aufhört. SSREI ist aber Vorstufe von SNBS, liefert das Tool doch die nötigen Informationen für die Festlegung der Sanierungsstrategie und – kommt es dann zur Sanierung – die Eckpunkte für das Wettbewerbsverfahren.

Erste Vertreter der öffentlichen Hand haben den Schritt in Richtung SSREI bereits unternommen. Es wäre schön, wenn diese zu einem Influencer werden, welcher viele Follower nachziehen.

Elvira Bieri, Managing Director SGS

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SSREI_VLS Newsletter_2021_V3.pdf

Herr Rohrbach, Sie waren als Präsident des Gemeinderats und der eigens für dieses Projekt eingesetzten Spezialbaukommission Hauptverantwortlicher für die Entwicklung und Planung des Kindergartens Städtli am Dornackerweg. Was waren die wichtigsten Aufgaben, die vor der eigentlichen Planung in Angriff genommen werden mussten?

Der erste Schritt war eine detaillierte nutzungsspezifische Bedarfsermittlung. Mittels einer Bestandesaufnahme konnten auch die baulichen und energetischen Bedürfnisse analysiert und definiert werden. Zur Bestimmung der baulichen Anforderungen und der für die Erreichung notwenigen Massnahmen benötigten wir einen Architekten und die für die Planung notwendigen Fachplaner, weshalb zunächst die Wahl eines zweckmässigen und vergaberechtskonformen Planerevaluationsverfahren zu bestimmen war. Bei diesen Prozessen unterstützte uns die Comunas GmbH als externe Bauherrenberatung. Schon bald war klar, dass für dieses Projekt ein Projektwettbewerb geeignet war. Für die Vorbereitung und Durchführung wurden wir ebenfalls von unserer Bauherrenberatung kompetent begleitet.

Welches waren die wichtigsten Ziele, die Sie sich gesetzt hatten?

Wir bauen ja primär für die Nutzer, aber ein Kindergarten ist immer auch ein öffentliches Gebäude in einem öffentlichen Raum. Es sollten also vielfältige Bedürfnisse erfüllt werden.  Besonders Wert legten wir auf eine ganzheitliche Planung, auf den Aussenraum, der bei Kindergärten immer ein wichtiger Aspekt ist, aber auch auf eine möglichst optimale Wirtschaftlichkeit, sowohl bei der Erstellung als auch im Betrieb.

Welches waren die grössten Hürden, die für das Gelingen des Projekts bewältigt werden mussten?

Bevor wir überhaupt ein Wettbewerbsprogramm ausarbeiten konnten, mussten grundsätzliche Fragen zum Standort geklärt werden und auch zum Betrieb, beispielsweise ob eine gemeinsame Anlage mit der Heilpädagogischen Schule möglich und sinnvoll wäre. Aus finanzpolitischen Gründen haben wir zwei verschiedene Umgebungsprojekte mit unterschiedlichem Kostenrahmen ausgearbeitet. Nachdem wir an einer Infoveranstaltung für die Gemeinde die meisten Fragen bereits im Vorfeld der Abstimmung beantworten konnten, war die Unterstützung in der Gemeinde sehr gross. Das Abstimmungsresultat war denn auch überwältigend und der Baukredit wurde mit einem grossen Mehr genehmigt.

Wieso haben Sie für den Bau eines Kindergartens eine externe Bauherrenberatung beigezogen?

Aufgrund der in den letzten Jahren stetig gestiegenen Anforderungen insbesondere im Bereich des Schulbaus mussten wir die Liegenschaftenverwaltung neu organisieren. Ein Doppelkindergarten mit weiteren schulischen Räumen ist zwar trotz relativ kleiner Projektgrösse ein ziemlich komplexes Vorhaben, so müssen auch hier submissionsrechtliche und diverse weitere Bestimmungen eingehalten werden. Dies erfordert ein umfassendes fachliches Knowhow, welches wir bei der Comunas GmbH gefunden haben.

Hätten diese Leistungen nicht auch durch die Verwaltung erbracht werden können?

Für eine externe Bauherrenberatung sprachen vor allem die ungenügenden internen Kapazitäten zur Abwicklung unserer Investitionsprojekte. Eine Aufstockung des Personals macht nur Sinn, wenn dieses auch langfristig ausgelastet werden kann. Hier gilt es Auslastungsspitzen zu brechen.

Über welche Qualifikationen und Fachkompetenzen muss ein Bauherrenberater und
-vertreter verfügen?

Ein Bauherrenberater sollte Kenntnisse in allen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie, also in den Phasen Entwicklung, Planung, Ausführung und Bewirtschaftung ausweisen können. Zudem sollte er die Prozesse in der öffentlichen Verwaltung kennen und versiert sein in der Zusammenarbeit mit Behörden.

Was sind die Vorteile der Ausschreibung von Planerleistungen mittels eines offenen Projektwettbewerbs nach SIA 142?

Ein offener Projektwettbewerb bietet eine grosse Auswahl an Lösungen. Das selektive rsp. ein zweistufiges Verfahren ist meistens nicht weniger aufwändig und das Einladungs­verfahren bei einer Auftragssumme von über CHF 250‘000 submissionsrechtlich nicht zulässig. Ein entsprechendes Honorar wird bereits bei einem sehr kleinen Bauprojekt klar überschritten.

Lohnt sich der Aufwand für einen Projektwettbewerb bei einem so kleinen Projekt wie dem Bau eines Kindergartens?

Beim vorliegenden Projekt hat sich das sicherlich gelohnt, so konnte über die für einen Projektwettbewerb notwendigen Vorarbeiten eine grösstmögliche Zufriedenheit der Nutzer, der Denkmalpflege, der Verwaltung und der Behörde bei gleichzeitig hoher Wirtschaftlichkeit der Anlage erreicht werden.

Werden Sie bei einem zukünftigen, gleichartigen Projekt dasselbe Verfahren wählen?

Ich kann mir kein geeigneteres Verfahren vorstellen.

Wann ist eine Umfrage repräsentativ? Welche Aussagekraft hat eine Umfrage, bei der nur ein kleiner Anteil der Betroffenen angefragt wurde oder bei der sich nur eine bestimmte Gruppe beteiligt hat?

Eine allgemeingültige Definition, wann eine Umfrage repräsentativ ist, gibt es nicht.[1] Allerdings gibt es gewisse Regeln, die dafür eingehalten werden sollten.[2] Nicht repräsentativ ist eine Umfrage bspw. dann, wenn ein bestimmter Teilnehmerkreis nicht berücksichtigt und so das Resultat verfälscht wurde.

An dieser Stelle muss zunächst festgehalten werden, dass es sich bei der vom VLS durchgeführten Lohnumfrage nicht um eine Meinungsumfrage handelt, sondern um die Anforderung von Daten auf dem Wege einer Umfrage. Solange nun wie im vorliegenden Fall alle kommunalen Liegenschaftenverwaltungen (im deutschsprachigen Raum) angefragt wurden, kann die Umfrage durchaus als repräsentativ angesehen werden.

Das Wesen einer Umfrage besteht jedoch darin, dass die Teilnahme freiwillig ist (nicht wie bei früheren Erhebungen des Bundesamtes für Statistik, wie der Volkszählung[3] beispielsweise, bei der die Angabe von Daten gesetzlich vorgeschrieben waren), weshalb davon auszugehen ist, dass die Teilnehmenden mit grosser Wahrscheinlichkeit andere Daten liefern, als wenn alle Befragten teilnehmen würden. Eine Umfrage kann also per se nicht 100% repräsentativ sein.

Solange jedoch die Teilnehmer in ihrer Zusammensetzung die Gesamtheit der Befragten repräsentieren, kann die Umfrage als repräsentativ bezeichnet werden. Ob dies bei der vorliegenden Umfrage der Fall ist, können wir nicht beurteilen. Aufgrund der doch zahlreichen Daten können wir aber durchaus einige Rückschlüsse ziehen.

Der VLS wird diese Umfrage in ein oder zwei Jahren gewiss wiederholen. Vielleicht werden sich dann mehr Personen beteiligen, so dass wir uns auf ein grösseres Zahlenmaterial abstützen können. Auch wenn dies nicht automatisch den Grad der Repräsentativität erhöht, würde dies die Qualität der Umfrage erhöhen.

Für Ihre erneute Teilnahme und Ihren Hinweis auf unsere Umfrage an Ihre Kollegen und Kolleginnen danken wir Ihnen schon heute und hoffen, dass Ihnen diese zur Einschätzung Ihres eigenen Lohnes oder für die Festlegung bei einer neuen Stelle behilflich sein wird.

Martin S. Frey
Präsident

Energie nachhaltig sparen – ohne Kosten

Zwischen zehn und fünfzehn Prozent Energie lassen sich im Gebäude einsparen – und dies ohne Investitionen. Oft liegt sogar noch mehr drin. Es besteht ein erhebliches Potential zur Steigerung der Energieeffizienz in bestehenden Liegenschaften, das mittels einer energetischen Betriebsoptimierung (eBO) erschlossen werden kann. Dabei tut man nicht nur gutes für die Umwelt, sondern schont das eigene Portemonnaie, indem die Betriebskosten durch Optimierungsmassnahmen an der bestehenden Gebäudetechnik gesenkt werden. Die eingesetzten Mittel zahlen sich in der Regel innerhalb von weniger als zwei Jahren aus. Möglich ist auch die Zahlung erst am Ende des Projektes durch die erzielte Energieeinsparung. Das ist besonders interessant für die öffentliche Hand. Damit wird das Risiko vollständig ausgelagert.

Was sind Argumente für eine energetische Betriebsoptimierung?

Eine energetische Betriebsoptimierung (eBO) senkt einerseits den Energieverbrauch und optimiert die Gebäudetechnik, womit die Anlage geschont und die Lebensdauer erhöht wird. Der Hauptfokus ist der ‘Betrieb ohne Nutzen’ zu eliminieren. Es macht zum Beispiel keinen Sinn, ein Schulhaus während den Ferien und an Wochenenden mit voller Leistung zu beheizen. Mit einer Optimierung werden Sollwerte und Betriebszeiten der vorhandenen gebäudetechnischen Anlagen konsequent an die Bedürfnisse der Nutzer angepasst. Eine Optimierung zielt dabei auch auf den Komfort der Nutzer und bringt das Raumklima ins Lot, womit die Zufriedenheit der Nutzer steigt. Eine eBO nach dem Modell vom Verein energo – dem Kompetenzzentrum für Energieeffizienz in Gebäuden – hat den positiven Nebeneffekt, dass der technische Dienst vor Ort sensibilisiert wird. Die Betriebsfachleute werden in das Projekt miteinbezogen und profitieren dadurch vom Wissenstransfer. Des Weiteren haben die Verantwortlichen (durch eine Vereinsmitgliedschaft) die Gelegenheit sich an energo Fachseminaren individuell weiterzubilden. Damit ist sowohl energetisch wie auch durch die Weiterbildung Nachhaltigkeit garantiert. Das Funktionieren und das Zusammenspiel der gebäudetechnischen Anlagen wird besser verstanden, bei jeder umgesetzten Massnahme lernt man dazu, was sich positiv auf die Unterhaltsarbeiten und spätere Erneuerung auswirkt.

Die Basis für die eBO bildet die Messung der Energieverbrauchsdaten von Strom, Wärme und Wasser. Die Analyse dieser Messdaten zeigt das Einsparpotential auf. Der beratende Spezialist schlägt aufgrund der Analyse Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz vor, welche in Zusammenarbeit mit dem Fachpersonal vor Ort umgesetzt werden.

Warum braucht es ein Energiemonitoring?

Zuerst sei hier erwähnt, dass wir zwischen Energiemonitoring (oft auch als Energiecontrolling bezeichnet) und Gebäudeautomation unterscheiden. Mit der Gebäudeautomation kann die Anlage bedient werden, wobei das Energiemonitoring für die Überwachung zuständig ist, wovon Kennwerte abgeleitet und auf Basis der Analyse Massnahmen eingeleitet werden können. Aber warum braucht es eine Überwachung der Energieverbrauchswerte? Machen wir dazu den Vergleich zum Auto. Beim Autofahren hat der Fahrer Informationen über Geschwindigkeit, Treibstoffverbrauch und Motorendrehzahl. Aber beim Gebäude tappt man bezüglich solcher Informationen oft noch im Dunkeln. In der Schweiz wird immer noch unnötig viel Geld für Energie ausgegeben, welches nutzlos verschwendet wird. Deshalb ist es sinnvoll auf ein Energiemonitoring-System im Gebäude zu setzen.

Zu viel Energie wird auch bei Neubauten verbraucht

Es ist inzwischen bekannt, dass nicht nur bei bestehenden Gebäuden durch eine eBO Energie eingespart werden kann, sondern auch bei Neu- und Umbauten. Der energiebezogene Performance Gap in Gebäuden – die Differenz zwischen den Planungswerten und den Messwerten des Energieverbrauchs im Betrieb – zeigt, dass bei an sich durchaus energieeffizienten Neubauten der tatsächliche Verbrauch oft über den Planungswerten liegt. Gründe hierzu liegen oft bei geänderter Nutzung, Planungs- oder Installationsfehler, nicht optimal aufeinander abgestimmten gebäudetechnischen Anlagen oder Standardeinstellungen, die nicht auf die tatsächliche Nutzung angepasst sind. Ein weiterer Punkt ist die Informationslücke, welche sich öffnet, wenn das Gebäude von den Planungs- und Baufachleuten an die Betreiber übergeben wird. Hier gehen Informationen und Grundlagen verloren. Damit lässt sich schon zu Beginn der Betriebsphase, durch optimale Einstellungen der Anlagen, Energie einsparen. Wenn man schon ein energieeffizientes Gebäude baut, dafür viel Geld investiert hat, sollte man auch das Beste herausholen.

Energie sparen ohne Investitionen – für die öffentliche Hand besonders interessant

Attraktiv sind eBO-Projekte weil mit bescheidenem Aufwand viel Energie eingespart werden kann. Die relativ geringen Kosten garantieren eine hohe Wirtschaftlichkeit mit Rückzahlungszeiten von unter zwei Jahren. Gerade für öffentliche Institutionen, wie Gemeinden, Städte oder Kantone, mit langen Budget-Prozessen kann das Energieeinspar-Contracting ein interessantes Modell sein. Der Auftraggeber bezahlt das Projekt über die eingesparten Energiekosten am Ende der Vertragslaufzeit. Die Einsparungen kommen alleine dem Eigentümer zugute. Wird nichts eingespart – was selten bis nie der Falls ist – muss der Auftraggeber auch nichts bezahlen. Damit null Risiko. Ein «eleganter Weg» und interessantes Modell, um Energie zu sparen ohne Kosten.

Hintergrund zu energo

Der Verein energo, welcher von öffentlichen und privaten Institutionen im November 2000 im Rahmen eines EnergieSchweiz Programms (BFE) gegründet wurde, ist spezialisiert auf Optimierung der Gebäudetechnik, um die Energieeffizienz zu steigern. energo hat sich seither als das Kompetenzzentrum für Energieeffizienz in Gebäuden in der Schweiz etabliert. Im Angebot stehen Energiemonitoring, Verbrauchsanalysen, Betriebsoptimierungen, Modernisierungen der Gebäudetechnik und ein Weiterbildungsprogramm.

Kontakt:

Herr Daniel Imgrüth
Leiter Verkauf und Projektmanagement
energo Geschäftsstelle Deutschschweiz
Bösch 23
6331 Hünenberg
Tel. 041 784 54 56
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Schulhäuser und Denkmalschutz: Interessenausgleich statt Interessenkonflikt

Insbesondere die Schulhäuser der 60er und 70er Jahre müssen heute bau- und sicherheitstechnisch saniert und an die neuen pädagogischen Anforderungen angepasst werden. Viele dieser Liegenschaften stehen aber auch im Fokus des Denkmalschutzes. Seit der Einführung des Planungs- und Baugesetzes im Jahr 1978 sind die Gemeinden verpflichtet, Inventare über schutzwürdige Bauten zu erstellen. Zur Beurteilung der Sachlage können auch unabhängige Fachgutachten eingeholt werden, welche nicht selten auch zu erfreulichen Kosteneinsparungen auf beiden Seiten führen. 

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Newsletter_VLS_20151019.pdf

Grenchen, 08.07.2015 - Die Entspannung auf dem Wohnungsmarkt hat sich 2014 fortgesetzt. Trotzdem ist es für eine Entwarnung